最近一段时间，不断有人问我房地产业的命运问题。有人担心地说：南方有的城市房价已经跌了，房地产业会出事吧？有人一脸迷茫：一些地方量跌价涨，听说这是崩盘的前奏？还有人有些幸灾乐祸：没有只涨不跌的房地产，房地产业应该寿终正寝了吧？甚至还有人高调放言：用不了多久就会崩盘，房地产业将魂断2008！
　　对普通市民来说，由于在专业知识背景、教育状况、从业岗位、社会阶层、思想意识等方面差别很大，态度不一样本不稀奇。英国有句谚语：在同一朵花上，蜜蜂采的是蜜，而黄蜂采的却是苦汁。但是，对国家相关管理部门来说，如果认识出现了严重分歧，其影响就绝非寻常，不但可能造成全社会舆论的混乱，还会导致国家调控决策的失误。以往调控偏差的形成，我一直认为与此有重要关系。

　　我想，建设部以及多数相关部委都不会否定房地产业的支柱地位和朝阳产业的性质，但是，业内关心国家政策的人都会清晰地记得，2006年初国土资源部官方网站发布过一条爆炸性信息：去年年底，国家有关部门将房地产列入了产能过剩行业名单。其理由是，在上年度年全国已被购置的土地面积中，未完成开发的有近1. 7亿平方米，而按前年头1 1个月的开发水平，还能满足一年多的开发需要。虽然该条信息只在国土资源部网站上待了一天就销声匿迹了，但大家耳边至今还有炸雷隆隆的尾音。此后不久，国家统计局中国经济景气监测中心又公布了一份研究报告，其结论更是石破天惊：当前房屋存在潜在过剩危机，商品房的施工面积相当于按目前水平计算5年多的竣工面积，商品房空置面积达1.14亿平方米。

　　当时未完成开发的1.7亿平方米土地，若仔细分析会发现涉及不同的原因，至少大家都该想到宏观调控造成的观望和政策调整的影响。而在国家统计局中国经济景气监测中心发布的《重视房屋潜在过剩的矛盾》报告中，我们看到的是连空置面积的含义都未弄清楚的分析，其结论与现实情况背离也就是很自然的事情了。

　　一些人对房地产业的命运产生了怀疑，甚至认为其到了该寿终正寝的时刻了，这在很大程度上是因为他们对产业生命周期（Industry Life Cycle）缺乏认识。如果不未联系着产业生命周期来分析房地产供给与需求问题，也就无法认清当前房地产业所处的发展阶段。

　　产业生命周期是指一个产业从孕育到衰退、具有阶段性和规律性的厂商行为（特别是进入和退出行为）的变化过程。产业发展理论是有关整个产业从孕育到衰退过程中，产业内厂商数目、投资规模、市场结构、产品创新动态变化的理论。1982年，Gort和Klepper在Vernon，William J.Abernathy，James M.Utterback等经济学家的产品生命周期理论基础上，通过对46个产品最多长达73年的时间序列数据进行分析，按产业中的厂商数目进行划分，建立了产业经济学意义上第一个产业生命周期模型。其后许多学者从不同角度对产业生命周期进行了深入研究，该理论逐渐成型。产业生命周期理论借生物学概念来描述单个产业的产生、成长和进化的理论，是从产品生命周期理论、企业生命周期理论逐步演化而来的，可以说是生命周期理论在产业经济学中的运用和发展。

　　必须承认，与企业生命周期相比，国内对产业生命周期的了解十分缺乏，重视程度远远不够，这在房地产领域表现得尤为明显。同其他产业一样，房地产业的成长也要循着一条产业生命周期曲线展开：首先是市场增长缓慢的导入期；其次是市场容量和利润空间迅速增长的增长期；再次是市场容量基本稳定、利润趋薄的成熟期；最后是市场容量萎缩、利润微薄的衰退期。如果我们从产业生命周期曲线、产业生命周期阶段、产业生命周期机制三个方面研究房地产业，就会发现，中国的房地产业从上个世纪80年代开始逐渐孕育、发展。到90年代中后期，它增长速度加快，进入了成长期。处在这个阶段，无论是投资规模还是消费规模，都必然很大，并表现为进一步的增长。根据理论推断和发达国家的经验，这个增长期一般要持续几十年甚至可能更长的时间。在美国，房地产业至今还被视为支柱产业。

　　生命周期

　　但是，许多人包括一些学者和国家高层管理部门的管理者有意无意间把它当成了一个成熟产业对待，将房地产总供给和总需求与其他成熟产业相比，于是得出了投资规模过大而且上升速度太快，总需求规模也过大的结论。对调控决策机构来讲，由于对房地产业发展规律了解不够，把握不好房地产业的生命周期阶段，其产业规划和产业政策的制订就可能失误，并给国民经济和社会发展带来灾难。

　　中国开始市场化改革已经30年了，但是，我们对市场经济的了解还很有限。司汤达在《红与黑》写到：“没有与年龄相称的智慧，便有与年龄相称的不幸。”这个原本针对人生的感悟，在社会发展中也可能被验证——如果不能认清规律并尊重规律，我们是无法制订出科学的房地产调控思路来的。这是我重温产业生命周期理论的最大感受。