受宏观气候影响，山东房地产市场全面出现低迷，但在低迷中呈现相对稳定的态势。因每个城市的背景情况不同，表现也各不相同。

按照背景和现状，主要可以分为三类。

第一类，包括济南和青岛两个副省级城市，主要表现为稳定甚至上升。第一季度销售量环比有所下降，但4、5月份环比上涨；6月份尚且没有统计数据，但是通过多个楼盘的销售现场反应来看，情况很不乐观。但稳定甚至上升的趋势没有受到影响，分析原因主要有以下几个方面：

1、这两个城市虽然都是国内大都市，但是房地产市场没有走在中国市场的最前沿，价格相对没有过多泡沫，也就没能像走在前沿的城市一样受基本市场规律的打击，也没有受到国家宏观政策首当其冲的打击，仍在国家政策可良性调控的范围之内。

2、一亿人口的大省中仅有的两个大都市，外来人口多，需求量大，刚性需求量也大，市区内部房源供应量有限，供需比例没有大幅度脱离市场规律，过剩房源不多。虽然郊区（主城区之外）供应量很大，但是价格较市区落差很大。

3、相对各种严峻的市场环境和逐渐增长的开发成本，目前两个城市的房地产价格泡沫不大，降价空间很小。

4、潜在可供给量大，没有后顾之忧。济南向东向西发展、青岛向非沿海发展，两个城市郊区潜在可供给面积都在2000万平方米以上，虽然离市区较远，但是房价不高，基本满足中低阶层在城市购房的心理需要。

5、企业经济实力相对较强、违规开发数量较少，政策调整对资金链影响相对较小。

由此可见，这两个城市的房地产目前是尚且平稳且是有市场支撑的，预测未来依然会平稳发展。尤其此次房地产冷潮，定然会让开发商更加理性的面对投资和开发，相信能够平稳过冬。

第二类，以淄博、潍坊、临沂、烟台为代表的鲁中、鲁南、胶州湾地区的地级城市和县级城市。这些地区的城市，无论地、县都严重存在供大于求的问题，供需比例基本都在4：1以上，很多城市到了7：1以上，虽然房价不高但大量的市场供应量大大打击了消费者的购买欲望，尤其此次地产不景气，其观望情绪更是空前高涨。

在这样的城市，房地产违规操作案例比比皆是，开发商对资金链的要求主要依赖于银行贷款和违规销售预付款，宏观调控对其影响尤为剧烈，各种不利因素也都会影响到他们生存。

此次秋冬之际，预计会死掉很大一部分企业。

第三类，以济宁、菏泽等城市为代表的鲁西、鲁西南地区的地县级城市，虽然也存在供给过剩的情况，但比例相对较小一般控制在4：1以内，房价较鲁中较低，虽然资金链也难以维系，但是综合来看，不利情况较少，日子比第二类好过些。

分析以上情况来看，第一类、第三类城市，房地产降价的可能性较小，即便有幅度和数量也有限，但是价格将会阶段内得到很大的控制。

而第三类城市则没有那么乐观，预计房地产企业为了生存和资金链维系的需要，价格必然有所下调，目前已经有所表现。