物业公司和业主关系十大困局▲保安：保什么 

保安”保什么 

2007年1月4日凌晨，中山大道棠下某花园一业主家中被盗，损失惨重。 

天亮后，被盗业主察看发现，小偷是沿煤气管道爬上来的，然后剪开生活阳台(内阳台没装防盗网)纱窗进入室内。盗走了现金若干，还顺手牵走了手表和手机，但留下了银行卡及车钥匙。 

很多小区会发生这样的失盗事件，从而引发业主和物业公司之间的纠纷。一旦发生失窃等事件，业主认为物业公司并没有尽到保安职责。 

据了解，有的物业公司没有尽到保安义务，业主不满意，但是，有的物业公司虽然尽到保安义务，业主却并不买账。二者之间经常缺乏一些沟通和尊重。最重要的是，对物业管理“保安”责任边界不清和宣传解释不力。 

那么，物业公司保安的职责是什么？应当承担何种程度的义务？ 

高航法官坦承，这是一个很难处理的问题，我国尚无统一关于物业管理公司保安职责的法律规定。而因缔约人数众多，达成合意不易，物业管理合同往往采用较为模糊的语言来规定权利义务。这就导致发生纠纷。一般来说，物业公司的保安义务是附随义务，要求保安达到勤勉、谨慎的程度。 

高航指出，对物业管理公司是否违反保安义务，可以考虑一些相对细化的标准：(1)物业公司的保安人员、监控措施、保安制度是否符合法律的强制性规定，而且保安人员是否勤勉尽职，监控系统是否正常有效运作；(2)如果合同有约定，物业管理公司是否配备或采取了与合同约定等级和收费标准相一致的保安措施；(3)当发现犯罪时，物业管理公司是否及时采取相应的合理措施；(4)针对小区居民对安全提出合理怀疑，物业管理公司是否积极改进。如果物业管理公司已达到标准、尽到合理义务，就无须再承担责任。 

如果物业公司向业主提供了赔偿，可以向第三方侵权人追偿。 

另外，如果业主的汽车在车库丢失，因为保险公司一般会承担大部分的赔偿，所以物业公司实际上也只是承担了部分赔偿责任。 

蔡耀忠律师表示，物业公司和业主基于保安义务所引发的物业纠纷中，经常遇到的一个问题是：如果业主的汽车在车库丢失，物业公司是否承担赔偿责任，这就涉及到物业公司收取的费用只是车库的租金，还是包含了管理费用。从目前小区车库的费用和成本来看，费用中包含了保管费用，这就意味着，如果业主的汽车在租赁的车库丢失，物业公司一般应该承担赔偿责任。当然，这也并不绝对。 

北京市第一中院的一位法官认为，物业公司作为从事包括保安服务在内的物业管理服务单位，在物业合同约定的保安范围之外能够发现并控制侵害的合理区域内，仍负有一定的对业主人身、财产安全的保障义务。物业公司承担补充赔偿责任，以物业能够防止或制止损害的范围为限。