屋内渐渐落“雨”

李老伯在城南某小区居住多年。前几个月，他发现家里生活间的天花板墙角有些潮湿。一开始并没有在意。过了几天，潮湿情况日渐严重，竟有小水珠滴落下来。于是，李老伯赶紧去找小区物业管理公司反映。修理人员到现场察看后，认为可能是楼上的下水管道损坏所致。

管道坏了，修修就得了呗。可是下水管道装在楼上邻居家。邻居一听要修，就不乐意了。楼上业主说：“我们家装修已经很多年了。下水管道要是现在才坏，肯定不是我们的原因。”

物业管理公司连忙解释，说维修是物业的事情，“不用劳动你们的”。楼上业主又说话了，检修可以，但是要先把话说清楚，破坏了生活间装修的损失费谁出？检修的时候，自己向单位请假的误工费谁出？

李老伯更急了，“你家漏水，影响了我的正常生活，给我造成了损失，我凭什么给你装修费和误工费？”

物业公司也连忙澄清，“我们只负责检修，赔偿的事情我们不管。”

这下事情陷入僵局。

可是，李老伯家生活间的小“雨”还在下，并且已经波及到里面的橱柜，李老伯很是着急。无奈之下，李老伯将楼上的业主和物业管理公司同时告上法庭，请求法院判令两被告履行修理义务，并赔偿相关损失。

[律师分析]

楼上邻居得配合

本期律师：江苏无锡法略律师事务所 游期涛律师

“楼上的业主应该积极配合检修。他提出的损失费赔偿也是不合理的。”游律师肯定地说。

他解释说，下水管道虽然在楼上业主的专有空间里，但是仍然属于建筑物的共有部分，全体业主对共有部分享有共同管理的权利，此时楼上的业主阻碍物业公司对的下水管道进行检修，实际上已经侵犯了全体业主对建筑物共有部分的共有权和管理权。

游律师说，小小一个下水管道，恰恰涉及到一个复杂的权属问题，即建筑物专有部分所有权与共有部分共有权和管理权之间关于权利和义务关系以及物业服务合同的关系。

1.关于物业公司——物业公司与楼上楼下二位业主是物业服务合同关系，物业公司根据物业服务合同的约定，有义务对房屋及相关配套设施进行维修、管理。本案中，物业公司接到李老伯的报修后，立即去李老伯家察看并准备维修，是履行服务合同的行为，应得到相关业主的理解和配合。

2.关于楼上业主——楼上业主在自己的住宅里享有专有部分所有权，在正常的情况下，在这个空间里，所有人只要不危及建筑物的安全和损害其他业主的权益，可以充分享有占有、使用、收益和处分权利，他人无权干涉。但是，由于下水管道年久老化，造成漏水影响到楼下业主时，情况发生了变化。楼上业主如果不配合检修，就是侵犯了其他业主对共有部分的共有权和管理权。

3.关于赔偿——楼上业主提出的装修费和误工损失费，在法律上是缺乏依据的。首先，按照相关规定，下水管道之类的设施是应该露在外面的。只要楼上业主没有把下水管道包起来，就不存在装修损失。其次，修理管道的事实还没有发生，并不存在误工损失，怎么能以此为理由阻挠检修呢。第三，相反，如果楼上业主因为不尽义务配合对共有部位的检修而造成了楼下业主的损失，反而应该赔偿李老伯。

[法律依据]

根据《中华人民共和国物权法》七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。所谓建筑物专有部分所有权，通俗的讲，就是人们对自己的住宅享有的空间权。但是各个业主的专有的空间是通过共同的地板、天花板体等建筑物共有部分相互连接而成。事实上每一业主所有建筑物专有部分都是整体建筑物的组成部分，对于建筑物共有部分就存在共同共有和管理的关系。因此，同一建筑物内的业主必须对自己专有部分以外的建筑物和附属设施等共有部分的共有和管理享有权利和承担义务。

此外，我省物业管理条例对此类纠纷还作了进一步的规定，“物业管理企业对物业共用部位、共用设施进行维修养护时，相关业主和使用人必须配合，因阻挠维修养护造成物业损失或财产损失的，责任人应当负责修复或赔偿”。