南宁市商业大院小区引进物业公司才10多天，就遭到部分居民的非议；新竹小区3年来换了两个“管家”，“管家”尽心服务却得不到居民的肯定。在南宁，越来越多老小区的物业管理已经或者正在“断奶”：由过去的政府部门、单位聘请人员管理小区，转为居民自己掏钱请人来管理后，部分居民却不适应了。伴着“转型期”而来势必是阵痛：享受惯了“免费”福利的小区居民一时难以接受掏钱的要求。作为原管理方，也难以在短期内改变“家长”大包大揽的做派，没有通过成立业委会来选择下一任“管家”而采取直接任命。这样的“先天不足”导致了目前老小区物业管理的“瓶颈”效应。 

【大势所趋】

从单位掏钱走向居民“埋单”

老小区多都是一些单位职工宿舍、拆迁房安置房组成的小区。在过去的计划经济体制下，老小区的管理费多由单位或者上级行政单位来承担。前面所说的商业大院、新竹小区就是此类小区的典型代表。

最初，由新竹社区居委会牵头，请10多个单位派出负责人召开会议，成立了管理委员会。小区管委会当起了临时管家，每年向住户收取七八十元的管理费，但缴费率也不太高。费用收不齐，只能靠街道、有关单位补贴。但永远靠补贴，不能从根本上解决问题。因此，经过街道、管委会共同协商，才于2006年首次引起了物业管理。突然要走市场化的物业管理，交费比过去番了一翻，不少居民因此不愿交费。

然而，也有物业管理做得好的老小区。望州南小区就是其中一个例子。该小区能保持这么高的物业收费率，还缘于小区主管单位的远见。从1997年起，南宁市房产部门就将物业管理引进望州南小区，小区居民虽然开始时也有抵触情绪。但经过一段时间后，居民都认可了物业公司的工作，缴费就成了一个自觉行为。老小区物业走上市场化是必经之路，最好是及早介入，才能尽快地使居民的接受付费的物业管理。

【更新观念】

管理部门应学会尊重民意

小区物业管理困局难以破解，居民观念难改、不愿意掏钱买服务是原因之一。但是，一些单位型小区的后勤管理部门为了快速地把小区管理的包袱抛给物业公司，虽然可在短时间内改变小区的环境，但不可能在短时间内解决问题。对此，商业大院的后勤管理部门深有体会。

商务厅后勤服务中心副主任姚旺生说：“考虑到现阶段成立业委会比较困难，因此只能先成立管委会，由管委会来选聘物业公司。今后待业委会成立后，业主可以选择任何物业公司来管理大院，商务厅不会做任何干涉。”姚旺生的言下之意是，物业管理是涉及到所有业主的事情，作为管理部门今后会尊重大家的选择。

对于南宁市其他老小区的物业管理问题，青秀区房屋管理所所长黄亮禧也持同样的观点。

【走向市场】

解决老小区症结需循法

尽管行政主管部门认为老小区的管委会来聘请物业公司，程序上看似并不违规，因为这在南宁市已是一个普遍的现象。但是，刘凯中律师却认为，由管委会来代表全体业主的意见，这是不合法的。

那么老小区如何才能走上合法化的物业管理之路？南宁市物业管理行业协会指出了一个方向：那就是成立业委会。不管业委会的成立有多么困难，这都是一条必经之路。毕竟由管委会来选聘物业公司，最终还是难以服众，只有成立业委会，才能解决老小区缴费率低、居民意见大的难题。而由全体业主推选出来的业委会成员，业主才会信任他们，再由业委会选聘合适的物业公司，这样做才能合情又合法。