8月29日的搜房高峰论坛的题目是《反思与突围—：“后奥运时代楼市走向”》高峰论坛。因为一直不认为奥运与楼市有多少相关，所以也没有更多的提到奥运之后的楼市走向。

经过这两天的沉淀，我逐渐明白实际只是一个时间节点，“奥运后”是有其合理的存在理由，所以以奥运后作为题目说一下我对未来楼市的看法。

实际是奥运前后的楼市政策变化问题，会不会在注意力转移到楼市以后，有所变化。

一，观望情绪何时会结束？

观望持续已经三个季度，而且表面看来很难恢复对楼市的信心，认为房价将全面大跌的非业内人士的呼声没有停歇。注意了一下唱跌派的基本论据，基本是错误的，所谓“隔行如隔山”，认识错误也在所难免。

除深圳为代表的珠三角市场之外的全国市场，大跌论一直没有实现，为什么？市场情况不同而已！全国的房地产市场发展一直是不平衡的。深圳以及珠三角的经济运行影响了楼市的向上是必然的。

但是二三线城市，尤其是中西部，刚刚完善起来的市场，炒作成分极小，价格基本合理，这样的市场是理性的。房价上涨的原因是成本因素，尤其是招拍挂之后的地价上涨造成的。但是在招拍挂之前的土地价格之低也是不合理的。

结束观望我们一直认为当在2009年春节之后，但是各地反应程度不会相同。

二，消化现售项目不要操之过急

我们可以看到的是销售的低迷。数据显示：今年1—6月，全国商品房销售面积同比下降7.2%，其中住宅销售面积同比下降6.9%。

日常实践中这样的感觉也是很强烈的，个别城市因为放卫星的原因，加大土地投放，以致市场信心遭到严重打击。房价下降导致土地出让一年之内基本停滞。

市场资金是逐利的，没有稳定上扬的房价作支撑，自己流向转移也属正常，影响的也是楼市的供应总量。买涨不买落的心态是非市场化50年造成的，而且这一惯性仍将持续。所以操之过急的价格竞争，损害的是行业。

三，现在无疑是与地方政府接触谈地的最好时期

我们看到保利逆势拿地的努力，也看到外资改变以前介入的模式，直接进入土地市场，参与项目开发。南京市今年6月挂牌出让的两块地，分别被韩国SK集团和香港恒基集团摘牌，而且是以低价成交，足见内地企业的心态。而且在中资银行观望惜贷的情况下，外资银行深度介入市场的意思也很明显。资金确实紧张，观望也确实可怕，但是超底拿地也是最好的机会。

实际地方政府面临的目前困局，需要的是开发企业的理解，提振市场的信心靠的是行业的信心，土地供应大势根本无法改变。面粉是不可能巨大增加的。

还有一条就是保障类住房，地方政府的08年计划应该有很大的阻力。因为财政收入尤其是土地收益（包括土地出让金）的锐减，对保障住房的支持力度一定大打折扣。保障住房的欠债很大，突击也解决不了多少问题。而且保障住房因为土地价格的上涨和原材料价格的上涨，与商品房的房价差距逐步缩小，也有了个别地区限价房高于商品房的尴尬。说明的也是成本的不可逆。

需求的刚性是不可能消除的，所以市场信心的恢复之后面临的是供应量剧减的问题。结局大家是清楚的。过好严冬才是我们要做的，其次，要开拓市场。

此时对行业的支持、力挺，而不是放弃，对地方政府来讲会有很多实际的支持，逆势入市，成本才是最低的，资金链的难题也会很好的解决。

四，做快乐的猪坚强

开发商的老总们对于在市场化大潮中的拼搏是有深刻的认识的，中国经济的政策市之明显，中国经济的跌宕起伏，97年的金融危机的磨练，有幸加入地产的一定在庆幸自己的远见卓识，机会主义的投机者可以跑了，几年的大牛市想失败是很难的。

但是经历过上一轮房地产开发周期的人们，看到现在的情形实际是很温和的。毕竟确信了市场化房地产市场是不能回头的，而一般的地产公司不存在巨大的养人压力，机制的灵活也是最好的。

那么做几个月快乐的猪坚强，是他们的首选。最近看到王石老总的博客里基本是休闲文字，超脱的王大侠一定是快乐的。

奥运结束绝对不是地产的末日，而是新的周期的开始。所谓黎明前的寂静。