连续发表了几篇关于房地产市场的预测，似乎预测楼价站稳或者市场会短期复苏，就成了房托。非也，笔者不过是抱着学习的心态，将一点学习心得一一记录罢了。

这些天我也在思考，楼价为何不会短时间再暴跌？

调控需要时间

房地产市场并非股市，它对资金，对政策的反应必先有一个过程，所有的政策都需要一定的时间才能到位。而调控更必是如此。

有数据显示，目前中国的住宅销售面积增速在零以下，也就是负增长，这是自中国住宅开始商业化以来不曾出现过的。以往比较差的年份，住宅销售面积的增速都有两位数，一般都在20%—30%之间。但今年至今，增速都在零以下。在沿海一些大城市，增速甚至超过负的30%。

按理说来，中国城市化进程肯定会是必然的趋势，那么住宅的销售就必然得到支持。既然趋势是必然的良好？为何还会出现一线城市的楼价跌跌不休的现象？难道就非要降价不可？

目前，房价下跌主要集中在前期楼价涨速非常高的地区，比如深圳、上海、广州。但从销售面积的增速来看，压力是全国性的。销售面积的增速下滑非常快，市场的成交量萎缩得很厉害，表明在大多数地区价格实际上都存在压力。

从以上的各方面，可以分析得出的是：首先，在大多数一线城市，房价存在明显高估，高估幅度超过20%，甚至更高一些。其次，面对需求短期的快速萎缩和销售负增长，市场上的住宅存在短期的供应过剩；供求关系的不平衡需要进一步的减少开工面积等等多方面逐步落实。最后，部分房地产企业的现金流都存在压力，他们都试图通过逐步降价促销来改善现金流。

房地产商还没到绝境

供求关系的平衡、现金流的改善都需要时间进行调整，这也是房地产企业所要面临的主要敌人之一。

而也是因为时间的制约，正成为前段时间房地产企业降价促销的主要考虑，首先是改善现金流，其二是的确是有降价的空间。

但降价并非是一剂良方，尤其是降价得不够彻底不够诱人的时候。房价只是降了一点，并不足以吸引买家，只会加深市场中浓厚的观望情绪。但现实是，并没有多少房地产企业有一降到底的勇气，又或者说，他们并没有到达那么危难的时刻。尽管说，他们的现金流都挺紧张的，但也远没有到达需要背水一战的时候。

二手楼价更为坚强

价格的调整还不到位的另外一个原因是房地产市场中的“散户”。流通于一线城市二手楼市中的房子多数都是这些高位入货的“散户”，他们当时都想着能够大赚一笔，楼价跌得如此快狠准是他们万万想不到的。但他们或许并不急着要出货，所以在二手市场上的要价要比开发商还要坚强。

试想，二手市场的楼价要比一手市场还要高，这正常么？或许，这也只有现今的中国楼市才有这样的现象。笔者到过广州一个楼盘了解，其一手也只卖9000多元，但已经入住5年的二手物业却叫价过万元，尽管可能有价无市。但存在即合理，二手楼价都如此坚强，一手的开发商也只能坚强？希望挺挺就过去了。所以，试探性的调价或许会有，但暴跌则似乎不大可能。