房屋买卖双方就购房事宜经过协商之后，签订购房合同之前，往往先签订一份认购书，并由买方向卖方支付一定金额的定金。认购书是否具有合同效力？ 

确定房产认购书是否具有法律效力， 应首先对认购书的种类及性质进行法律上的分析。 从合同内容上划分，可将认购书分为两类：一类是具备购房合同（即本合同）主要条款的认购书，具体约定了标的物的座落、面积、价格等条款；一类是不具备购房合同的具体条款，仅表明双方的买卖意向。 

第一类认购书，实际上已不再是合同预约，而是合同本身。虽冠以"认购书"之名，但其具体内容决定了其购房合同的性质。如果双方另外订立购房合同，如后订合同内容 与 "认购书"内容不同，则应视为对合同的变更；如果没有另外订立合同，也应视为购房合同已成立。对此，认购书应以《合同法》的原则来处理，如果由于合同主体和内容方面的原因，导致合同无效，就依《合同法》关于处理无效合同的方法来处理；如果合同有效，而一方或双方未履行约定义务，则应承担违约责任；认购书中约定的定金，也应视为对购房合同的担保，依《担保法》规定的定金处理原则来执行。 

第二类认购书，没有约定买卖房屋的具体条件，仅约定了订立购房合同的意向，属于合同预约。我国的法律没有合同预约的规定，法学理论界虽有所阐述，但也缺乏深入研究，笔者认为，合同预约不是合同，没有法律约束力，理由如下： 

1、合同是平等主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议，而合同预约只是主体双方对订立本合同的约定，而本合同在订立之前双方的权利、义务无法确定，也就是说，认购书没有设立（或变更、终止）主体间的民事法律关系。双方约定的订立本合同的意向，由于购房合同内容及合同的订立前提均是不确定的，导致认购书的内容不可能是确定的，因而不具备合同成立的基本条件；双方就合同的主要条款达成一致。 

2、如前所述，合同预约如约定了本合同的内容，则合同预约实际上已成为本合同，其性质就不再是"预约"了。合同预约已无法律意义。理论界大多数人认为，合同预约只存在于实践合同，而不在诺成合同，不无一定道理。 

3、否定合同预约的约束力，并不会导致不公平的结果。如果双方进行了合同预约而最后没有订立合同，虽然不能要求责任方承担违约责任，但如果一方给另一方造成损失的，应承担缔约过失责任。《合同法》第四十二条更明确规定"当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应承担损害赔偿责任……（三）有其他违背诚实信用原则的行为"。可见，否认合同预约的合同性质，并不妨碍违反合同预约一方承担民事责任，也能实现民法公平原则。相反，确认合同预约的合同性质则因本合同内容的不确定性，极易导致不公平的社会后果。 

综上所述，目前社会上广泛流行的"认购书"纷繁复杂，我们应根据其具体内容确定其性质和效力。只要该"认购书"具备了合同的主要条款，且主体合格，办理了售房所需的行政手续，取得了售房资格，且没有其他违法内容，则该"认购书"当然具有合同的效力；如果"认购书"不具备合同主要条款，则为合同预约，没有法律约束力，不按照"认购书"签订购房合同的不承担违约责任。